​

العقارات في بلغاريا - الوضع القانوني

حول مسألة شراء العقارات من قبل الأجانب ، قرر البرلمان البلغاري تعديل دستوري. وفقًا لها ، يُسمح لمواطني جميع دول الاتحاد الأوروبي بالإضافة إلى النرويج وأيسلندا وليشتنشتاين بشراء الأراضي كأفراد خصوصيين إذا كانوا يحملون تصريح إقامة دائمة ولم يكونوا مقيمين في بلغاريا. هذا النظام ساري المفعول حتى 31/12/2011 بالنسبة للممتلكات السكنية وحتى 31. 12. 2013 للمناطق الزراعية والغابات. بعد انتهاء هذه الفترات الانتقالية ، يمكن نقل جميع أصول الشركة إلى العقارات (الأراضي أو المنازل) إلى المؤسسين والأفراد.

يتم وصف أهم الميزات القانونية على النحو التالي:

للأجانب المواطنين من غير الاتحاد الاوروبي حق شراء العقارات في بلغاريا. ومع ذلك ، لا يسمح للأفراد بشراء الأراضي. وهذا يتطلب تأسيس شركة بلغارية ، والتي قد تكون أغلبيتها مملوكة لأجنبي.

بالنسبة للأفراد ، عادة ما يكون شراء الشقق مع حقوق الاستخدام المقابلة خاليًا من المشكلات أيضًا حتى بدون تصريح إقامة أو تأسيس شركة.

يتم إنشاء شركة بلغارية (GmbH) لغرض شراء عقار بالعقار بمساعدة محام بلغاري. حتى يتمكن من الحصول على العقار في حساب نيابة عن الشركة ، يفتح ، بعد الانتهاء من التصفيات الرسمية المناسبة لتأسيس الشركة ، حساب الشركة مع الحد الأدنى للإيداع 2600 يورو. سيبقى هذا الإيداع في حساب الشركة حتى يتم التسجيل النهائي (i.d.R بعد 10 إلى 14 يومًا) ويمكن بعد ذلك استخدامه لدفع ثمن العقار. تم تحديد تكلفة هذا الإجراء ، والتي تقدر بحوالي 30 يومًا ، بشكل موحد بمبلغ 600 يورو.

يمكن لأي شخص يعتزم متابعة مشاركة مالية أوسع في بلغاريا أيضًا إنشاء مشروع مشترك مع شركة بلغارية حالية أو القيام باستثمار في محفظة بالعملة البلغارية. الظروف مواتية حاليا في بلغاريا.

من المهم أن نلاحظ أن بائعي العقارات في بلغاريا يسعون عادةً إلى ذكر صك البيع في سند النقل ، ليس باعتباره سعر البيع الحقيقي ، ولكن باعتباره "قيمة ضريبية" معترف بها رسميًا. بعد هذا (أقل بكثير من السعر الحقيقي) تخضع للضريبة قيمة البيع - ميزة حتى بالنسبة للبائع. لكن من يخطط لإعادة بيع العقار يجب أن يكون حذرًا: إذا كان سعر إعادة البيع الحقيقي أعلى بكثير من معدل الضريبة (غير الحقيقي) ، ولكن Unterverbriefung المتجدد غير ممكن ، فهناك عيوب ضريبية: سيكون إجمالي الربح من إعادة البيع 10 بالمائة الضريبة المحصلة.

عادةً ما يتم سداد ثمن شراء عقار على دفعتين للعقار الحالي: سيتم دفع 10 بالمائة على العقد الأولي ، والنسبة 90 بالمائة المتبقية عند إبرام اتفاقية الشراء الموثقة. تتطلب المشروعات خارج الخطة أيضًا ما يصل إلى 10 بالمائة من العقد الأولي ؛ يتم الدفع الإضافي بعد ذلك على أربعة أقساط عادة حسب تقدم البناء.

التكاليف الإضافية المعتادة هي: الرسوم القانونية 3 في المائة من سعر الشراء (ولكن ليس أقل من 500 يورو) ؛ ضريبة نقل العقارات بما في ذلك رسوم المحاكم وكاتب العدل: من 3 إلى 3.5 في المائة ؛ ضريبة الأملاك السنوية حوالي 200 يورو.

إن قيمة أي عقار اليوم تتحدد عبر العوائد المستقبلية المتوقعة والدخل الذي يمكن توليده من خلاله. لهذا تجد الفروق في قيمة العقارات، فقد تجد أن هناك مناطق في مدن كبيرة تتناقض فيها أسعار العقارات، ذلك أن النظرة المستقبلية لإمكانية تحقيق أكبر قدر من العوائد تختلف من عقار لآخر.

إن شراء العقار ليس معناه تحقيق الربح بشكل آلي، فعدد كبير من الناس يعتقدون أنهم سيربحون المال بمجرد أن يبيعوا عقاراتهم، بغض النظر عن كيفية شراءها أو ثمنها. والواقع أن الربح يتحقَّق عندما تُحسِن اختيار العقار، و...تشتري بالسعر المناسب وتحت الشروط الصحيحة. إذ يجب النظر إلى عناصر كثيرة، مثل الموقع والنظرة المستقبلية وسهولة تحقيق العائد من تأجيره، وسهولة بيعه بربح كبير.

النجاح في عالم العقارات يتمثل في حسن اختيار موقع العقار. إن قدرتك على اختيار عقار في موقع مميز لها تأثير كبير على القوة الربحية المستقبلية لهذه العقار أكثر من أي قرار يمكنك اتخاده. فقيمة العقار تتحدد بشكل كبير بالنشاطات الاقتصادية العامة في المنطقة ويعدد الوظائف ومستوى الأجور، وما المنتظر حدوثه من التطور والنمو في المجتمع مجال التجارة والصناعة بالمنطقة.

بصفة عامة، تزداد قيمة أي عقار بثلاثة أضعاف معدل زيادة عدد السكان، وبضعفي الزيادة في مستوى التضخم، فإذا اشتريت عقارا في مجتمع يزداد عدد سكانه بسرعة، ستصبح واثقا من زيادة القيمة بشكل يفوق العادي. ولا تنس أن الاستثمار في العقارات هو طويل المدى والأجل.



لكل شيء يحدث في حياتك مُسبِّب ولكل حدث نتيجة. نحن نعيش في عالم تحكمه نواميس كونية، ومن بينها أن كل شيء يحدث لسبب بغض النظر عن معرفتنا به أم لا. كل نتيجة، نجاح أو فشل، ثروة أو فقر لها سبب أو أسباب محددة، كل سبب أو فعل له تأثير او نتيجة من نوع ما بغضِّ النظر عن كونها مرغوبة أم لا.

إنه قانون السبب والنتيجة الذي يقول أن كل الانجازات وكل الثروات والسعادة والازدهار والنجاح هي نتائج مباشرة أو غير مباشرة لأسباب أو أفعال محدَّدة. وأنت أيضا باستطاعتك أن تحصل على كل ما ترجوه فقط إذا كنت واضحا حيال النتيجة التي تريدها، ثم قمت بنفس الأشياء التي قام بها الآخرون لتحقيق نفس النتيجة.

ليس عالمك الخارجي هو الذي يفرض عليك ظروفك وأحوالك، بل هو عالمك الداخلي (أفكارك، مشاعر، أفعالك، ردود أفعالك…) هو الذي يصنع ظروف حياتك. إنه لمن الغريب أن نرى غالبية الناس تعكف أغلب الأوقات على تغيير النتيجة دون تغيير السبب. والحقيقة أن النتيجة لن تتغير الا إذا تم تغيير السبب. والحكمة تقول: إنه من الجنون الاستمرار بالقيام بنفس الشيء وتوقع الحصول على نتائج مختلفة !

التشخيص الدقيق هو نصف العلاج. انظر إلى وضعك المالي، وراقب علاقة السبب والنتيجة بين ما تفكر به وتقوله وتشعر به وتفعله والنتائج التي تحصل عليها ! كن صادقا مع نفسك. عندما تفكر بجدية في كسب المال، وعندما لا تسيء الظن بالمال، وعندما تؤمن أن هناك وفرة في المال و الموارد و الفرص، وعندما تثق بقدرتك على الكسب، حينها ستصبح مؤهلا للحصول على نصيبك الوافر من المال.

النجاح المالي هو نتيجة تسبقها مُسبِّبات محدَّدَة، عندما تعكف على التعرف على هذه المسببات، وتطبِّقُها في حياتك، ستحصل على ذات النتائج التي حصل عليها غيرك.

المستثمرون من الشرق الاوسط 12% من مشتري العقارات في السوق الأوروبية خلال الربع الثاني من عام 2012م، وذلك وفقا لأحدث بحوث سي بي آر إي، وبلغ عدد المستثمرين العقاريين غير الأوروبيين 25% من السوق الأوروبية في الربع الثاني من 2012م، وهي أعلى نسبة لهم منذ الربع الثاني من عام 2007م قبيل الأزمة المالية، وظلت معاملات الشراء في السوق الأوروبية من قبل مستثمري أمريكا الشمالية عالية، لكن زيادة كبيرة حصلت هذا العام في نشاط المشترين من آسيا وأمريكا اللاتينية، خاصة خلال الربع الثاني من 2012م.

ووفقا لشركة سي بي ريتشارد أليس ووصلت تعاقدات الاستثمار العقاري إلى 24.3 مليار يورو في الربع الأول من 2012م، بنسبة انخفاض قدرها 5% عن الربع الأول من عام 2012م، و9% عن الربع الثاني من العام المنصرم 2011، ورغم ذلك ارتفع مستوى الاستثمارات الخارجية سواء من حيث نسبتها المئوية من مجموع المعاملات (46٪ من المجموع) أو إجمالي قيمتها، ولا يعود ذلك إلى مستوى تدفق الاستثمار بين الدول الأوروبية والتي شهدت ارتفاعا طفيفا، بل إن محرك النمو الأكبر للاستثمار عبر الحدود كان من قبل المشترين من خارج أوروبا .

وتعقيبا، قال نيكولاس ماكلين، العضو المنتدب في سي بي آر إي الشرق الأوسط: " لا تزال أسواق العقارات والبنية التحتية الأوروبية مثار اهتمام المستثمرين من الشرق الأوسط.. لكن الاتجاه الذي من المرجح نموه في المستقبل هو انتعاش أنشطة الاستثمار المشترك وخاصة تلك التي تشمل الأموال السيادية الشرق أوسطية والمستثمرين الصينيين الحكوميين أو شبه الحكوميين"

ويقتصر تأثير الاستثمار العقاري المباشر من قبل المشترين غير الأوروبيين على عدد صغير نسبيا من الأسواق التي يميلون بشكل مركز إليها، مع استهداف 62٪ من الاستثمارات الخارجية في النصف الأول من 2012م لأسواق في المملكة المتحدة و 27٪ لأسواق فرنسا وألمانيا، أما المستثمرون الأمريكيون فقد كانوا أكثر تنوعا من المشترين الخارجيين الآخرين، حيث استقطبت لندن 28٪ فقط من عمليات الشراء في حين شكلت الأسواق في ألمانيا وفرنسا والسويد وبقية المملكة المتحدة غالبية ما تبقى. وبشكل مطرد، ارتفعت الاستثمارات من آسيا منذ عام 2011م، لكنها اقتصرت بشكل شبه كامل على أسواق لندن وباريس، مع عدد قليل من الصفقات المباشرة في أماكن أخرى في أوروبا،

ولا تزال تدفقات رؤوس الأموال بين الدول الأوروبية وبعضها مرتفعة على الرغم من أزمة منطقة اليورو، ولاتزال المملكة المتحدة كانت أكبر جهة لهذا الاستثمار الإقليمي داخل المنطقة، كما مثلت ألمانيا أيضا ما يقرب من نصف الإجمالي، ما يدل على تحيز قوي لصالح جهات "الملاذ الآمن".

ومع وصول متوسط حجم الصفقات في أوروبا إلى حوالي 27 مليون يورو للصفقة الواحدة شهدت المعاملات الأصغر حجما تمثيلا مكثفا من قبل المستثمرين المحليين باقتراب متوسط حجم الصفقة إلى 22 مليون يورو، بينما كان متوسط قيمة الصفقات من قبل المستثمرين الأوروبيين غير المحليين أعلى من ذلك بكثير، باقترابه من 56 مليون يورو، في حين استهدف المستثمرون غير الأوروبيون بشكل خاص الأحجام الأكبر من المساحات المتاحة في السوق مع متوسط حجم الصفقة عند 79 مليون يورو.

وقال جوناثان هول، رئيس دراسات أسواق رأس المال لأوروبا والشرق الأوسط وإفريقيا، في سي بي آر إي: "يهيمن المستثمرون العقاريون غير الأوروبيون حاليا على الأسواق التي ينشطون فيها. فقد تم تسجيل أكبر عشر صفقات في أوروبا في النصف الأول من عام 2012م لمستثمرين أجانب، مع كون تسعة من تلك الصفقات من خارج أوروبا. ولدى المستثمرين من خارج الإقليم الآن تأثير كبير على الأسعار في السوق الأوروبية، وخاصة على المنتجات العقارية الرئيسية التي تحظى بالطلب